こんにちは！うさぎです。
2025年7月8日放送の『ザ!世界仰天ニュース』でマンションの隣人トラブルについて特集されます。
東京都渋谷区幡ヶ谷の一等地に建つ、ヴィンテージマンションの代表格「秀和幡ヶ谷レジデンス」。
美しい白い外観と青い屋根が特徴のこのマンションは、かつて“ヴィンテージマンションの代名詞”とも称され、憧れの的でした。
しかし、長年にわたり続いた管理組合の「独裁運営」により、マンションの価値は急落し、住民の生活は窮屈なものへと変貌していました。
マンションの価値を維持するために存在しているはずの管理組合の横暴？
衝撃的な内容だったので、住民が結束して4年かけて成し遂げた管理組合改革の経緯と、現在の「秀和幡ヶ谷レジデンス」の姿までを、調べてみました。
気になる方は是非最後までご覧ください。
秀和幡ヶ谷レジデンスの所在地
問題となったマンションの所在地は次の通りです。
住所：〒151-0072 東京都渋谷区幡ケ谷１丁目３０−１ 秀和幡ヶ谷レジデンス
京王幡ヶ谷駅まで徒歩7分。新宿まで２駅４分。
ものすごく便利な場所ですね。
秀和幡ヶ谷レジデンスの管理組合と理事長の関係
秀和幡ヶ谷レジデンスの管理組合は「自主管理」のスタイルを採用し、管理会社は名ばかりの存在でした。
その運営の実権は理事長に集中し、約30年以上にわたり「吉野理事長」と呼ばれる人物がトップに君臨し続けました。
総会では住民からの反対意見は封殺され、理事会メンバーも理事長に近い人物が選ばれる仕組みになっており、住民の多くは現状に不満を抱きながらも声を上げられない状況が続いていました。
まるで独裁国家のようです・・・
一方で理事長は「住民の品位を守る」という美名のもと、独自の価値観でマンションの運営方針を決め、規約の範囲を逸脱した数々のルールを押し付けていたのです。
秀和幡ヶ谷レジデンス理事長「吉野氏」の人物像
当時の理事長「吉野氏」はフルネームこそ報道されていませんが、長年理事長として組合を取り仕切り、いわば『秀和幡ヶ谷レジデンスの王』として君臨していました。
住民からは強権的で高圧的な態度が恐れられ、総会での反対意見や疑問を遮り、「規約違反だ」「あなたは区分所有者の資格がない」とまで言い放つ姿が印象的だったと言います。
マンションの運営方針においても、「秀和ブランドを守る」という名目のもと、自身の価値観で入居者の選別や細かい禁止事項を決めていました。
秀和幡ヶ谷レジデンスの異常なルール
では、どのような「異常なルール」が秀和幡ヶ谷レジデンスに存在していたのでしょうか。実際に住民が体験したルールは、一般常識から見ても理解しがたいものでした。
- 館内に54台の監視カメラを設置し、共用部・住民の動きを24時間監視
- カメラ映像は理事長が監視し、違反者に警告文が出される
- 監視カメラの設置・維持費に年間約1500万円もの管理費を投入
- 廊下での立ち話・携帯電話の使用は禁止。
- 土日祝日と平日午後5時以降はヘルパーやベビーシッターや救急隊員を含めた外部業者の出入り禁止
- Uber Eatsの利用禁止
- 窓サッシや玄関ドアの交換禁止
- 室内リフォームも理事会の承認が必須。申請は極端に厳格で、簡単な修繕でも「違反」とされる
- 外国人や同性カップルの入居を拒否
- 総会での発言時間の制限、反対意見を強制的に打ち切り
- 外国人や同性愛のカップル、音楽関係者の入居不可
- 洗濯物をベランダに干してはいけない
- 居住者以外を部屋に宿泊させると、転入出と見なされ10,000円を徴収される
- 浴室給湯器はバランス釜限定
- マンション購入の際も管理組合と面接があり、入居が決まるまで内見も禁止
- 引越しの際の荷物をチェックされる
にわかには信じられないようなルールばかりです。
54台もの監視カメラが張り巡らされた共用部は、まるで監視社会のような不気味さが漂っていたと証言されています。
本当に21世紀の日本かと思うような内容ですが、実際に東京・渋谷で数年前に起きていた出来事です。
このようなルールにより、住民の自由は大きく制限され、物件の資産価値も低迷。
同じ渋谷区内のヴィンテージマンションが平米100万円前後で取引される中、秀和幡ヶ谷レジデンスは半額以下でしか売れない状況に陥っていました。
秀和幡ヶ谷レジデンス管理組合と住民の戦い4年間の経緯
監視カメラが設置され、窮屈な生活を強いられ続ける中、ついに一部住民が立ち上がります。その闘いは決して平坦なものではありませんでした。
- 2017年頃：不満が表面化
管理費の値上げ、監視カメラの乱立、住民の行動を過剰に規制する細則――
住民の中で「このままでは資産価値が下がり続ける」「人権侵害ではないか」という声が高まります。
有志の住民たちは内部でグループを作り、弁護士に相談。
総会の議事録や決議方法などが規約や区分所有法に違反しているのではないかと疑いを持ち始めました。 - 2018年：有志の会が発足・弁護士と連携
総会での決議を録音・記録し、規約に沿った運営がなされていない証拠を集めます。
同年の通常総会では、管理費の値上げ案や監視カメラ費用の増額に反対する住民が多く出席し、質問が相次ぎましたが、理事長は「発言を打ち切る」「あなたは区分所有者として失格だ」などと言い放ち、議決を強行。
このとき、住民側は議決無効確認訴訟の検討を開始しました。 - 2019年：理事選挙で住民代表が一部当選・住民訴訟提起
住民有志が理事選挙に立候補し、ついに数名が理事に当選。
理事会内部に改革派の“橋頭堡”が生まれました。
しかし、依然として理事長派が多数で、議事の進行は旧体制のまま。
住民有志はついに東京地裁に訴訟を提起します。
主な訴えは以下の通り：
・2018年度通常総会の決議無効確認
・管理費の不当な使途（監視カメラ等）
・区分所有者の発言権侵害・不当な排除
この訴訟によって、管理組合の運営が公の場で問われることになりました。 - 2020年：裁判の進行と理事会内の地殻変動
訴訟は続く中、理事会内部では改革派が次第に増えていきます。
理事選挙で改革派がさらに数を増やし、理事長派は過半数を失います。
裁判の過程で提出された議事録や証拠から、管理費の使い方や規制の合理性が法的に疑われる部分が多いことが明らかになります。 - 2021年：ついに理事長辞任
裁判の判決が出る前に、総会で理事長の不信任決議案が上程され、ついに可決。
吉野理事長は辞任に追い込まれ、旧体制は崩壊しました。
辞任後も理事長本人はマンションに住み続けているものの、組合運営には関わらなくなりました。 - 2022年以降：改革の実現と裁判の終結
新体制の管理組合は、不要な監視カメラを撤去・台数削減し、管理費の見直しや外観改修に着手。
訴訟も和解や取り下げなどで終了し、管理組合の正常化が実現しました
今回のケースでは、単に住民が数を集めるだけでなく、法的な手段によるプレッシャーが大きな力を発揮した点が重要です。
有志の会のブレーンとして活動し、最終的に「政権交代」まで導いたのが桃尾俊明弁護士です。
訴訟を起こすことで、管理組合の運営を外部の目にさらし、ルールの適法性を問うたことで、理事会の暴走を止める一助となりました。
秀和幡ヶ谷レジデンス前理事長 その後＆現在
報道によると、吉野元理事長は理事長を退任後も、区分所有者として秀和幡ヶ谷レジデンスに住み続けているようです。
ただし、管理組合の運営からは距離を置き、一般住民として静かに過ごしているとされます。
退任後の本人からの公式なコメントや発言はなく、理事長時代の強気な姿勢とは打って変わり、目立たない存在となっているようです。
改革後の現在のマンションの様子
管理組合の改革後、秀和幡ヶ谷レジデンスは大きく生まれ変わりました。
新しい管理組合の下、監視カメラは最低限の必要台数まで減らされ、外壁は改修され、美しいヴィンテージ感を取り戻しました。
また、窓サッシや玄関ドアの交換が可能になり、居住性も改善。
以前は空室が多く、賃貸率が高かったマンションも、現在は安定した所有者が増え、居住率も向上しています。
さらに、資産価値も急回復。同じエリアのヴィンテージマンションと同水準の平米80〜100万円台で取引される部屋が増え、中には以前の2倍以上の価格で売買されるケースも見られます。
住民同士の交流も改善され、「本来のヴィンテージマンションらしい価値ある暮らし」を取り戻したと言えるでしょう。
まとめ
マンションの理事会は面倒くさい、適当にやってほしい。
私もそう思っていましたし、そういう人も多いと思います。
が、一歩間違えると秀和幡ヶ谷レジデンスのような事態に陥りかねません。
また、すでにそういう問題を抱えているマンションも存在するかもしれません。
秀和幡ヶ谷レジデンスは、住民の結束と粘り強い努力によって、独裁的な運営を打破し、資産価値と住みやすさを取り戻しました。
この4年間の戦いは、マンション管理のあり方を問い直し、同じような悩みを抱える全国のマンション住民にとっても大きな希望となる事例です。
住民が声を上げ、行動し続けることで、理不尽なルールや運営は必ず変えられる――。
秀和幡ヶ谷レジデンスの物語は、それを強く教えてくれます。
ぜひ一度、管理組合の運営を見直してみるきっかけにしてみてください。
最後までお読みくださりありがとうございました。
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